Un groupe familial ordinaire. Une société d'exploitation, une filiale immobilière qui détient le logement de fonction du directeur d'usine et le loue à la société opérationnelle. Le caractère professionnel de ce bien n'a jamais fait débat en trente ans. Depuis le 21 février 2026, une condition d'affectation s'applique, et elle s'apprécie au niveau de la société qui détient l'actif, non du groupe. Une filiale immobilière n'exerce aucune activité éligible.
La loi de finances pour 2026 a modifié le pacte Dutreil sur deux points. Le taux de 75 % est intact. Le family buy out et l'engagement réputé acquis ont été maintenus.
Ces deux modifications obligent pourtant, avant chaque transmission, à ventiler l'actif de la société transmise et celui de toutes les sociétés qu'elle contrôle. La fraction de valeur qui en sort ne bénéficie pas de l'exonération. Elle demeure taxable aux droits de mutation à titre gratuit dans les conditions de droit commun.
C'est la disposition la plus lourde de conséquences, et la moins commentée.
L'exclusion frappe les biens visés par le texte lorsqu'ils figurent au bilan de la société transmise. Elle les frappe aussi lorsqu'ils sont détenus par une société que celle-ci contrôle, directement ou indirectement, au sens du 2° du III de l'article 150-0 B ter du code général des impôts. Un logement, une cave ou un yacht porté par une filiale n'échappe donc pas à l'exclusion parce qu'il ne figure pas au bilan de la société dont les titres sont transmis.
Et la condition d'affectation exclusive s'apprécie au regard de l'activité de la société contrôlée qui détient l'actif, non de celle du groupe.
Cette précision décide de tout. Un logement détenu par une filiale immobilière, loué à une sœur opérationnelle, est-il exclusivement affecté à l'activité éligible de la société qui le détient, alors que cette société n'exerce aucune activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ? La question n'est pas théorique. C'est la structuration la plus banale des groupes familiaux, celle qui isole l'immobilier dans une foncière.
Aucun groupe ne peut connaître son exposition sans avoir remonté, société par société, la composition de son actif et la nature de son activité.
L'énumération de l'article 787 B du code général des impôts est limitative. Elle vise les biens affectés à l'exercice de la chasse, ceux affectés à l'exercice de la pêche, les véhicules de tourisme, les yachts, les bateaux de plaisance à voile ou à moteur et les aéronefs, les bijoux, les métaux précieux et les objets d'art, de collection ou d'antiquité, à l'exclusion de ceux bénéficiant du régime prévu à l'article 238 bis AB du même code, les chevaux de course ou de concours, les vins et les alcools, enfin les logements et résidences.
Deux des biens visés, la voiture de tourisme et le logement, n'ont rien de somptuaire dans la plupart des sociétés familiales. Le texte ne les distingue pas selon leur valeur.
Puisque la liste est limitative, ce qui n'y figure pas demeure dans l'assiette exonérée : les disponibilités, les valeurs mobilières, les participations, l'immobilier de bureaux, les actifs numériques. Ce constat appelle une réserve immédiate. La trésorerie échappe à la nouvelle exclusion, mais une société dont l'actif est massivement composé de placements risque de ne plus exercer une activité éligible à titre principal, la gestion par une société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier n'étant pas une activité éligible. Dans cette hypothèse, ce n'est plus une fraction de l'exonération qui tombe, c'est le régime entier.
L'exclusion n'est pas automatique. Elle ne joue que si le bien n'est pas exclusivement affecté à l'activité éligible.
Mais l'affectation ne s'apprécie pas au jour de la transmission. Le texte exige qu'elle soit vérifiée pendant au moins trois ans avant la transmission, ou depuis l'acquisition du bien si elle est plus récente, puis maintenue jusqu'au terme de l'engagement individuel de conservation, ou jusqu'à la cession du bien.
Le bilan ne se nettoie donc pas avant la donation. Il se nettoie trois ans avant, ou il ne se nettoie pas.
Reste ce qui advient si l'affectation cesse après la transmission, alors que l'engagement individuel court encore. Les droits ont été liquidés, l'exonération accordée. Le texte n'énonce pas la sanction de cette rupture. Le mécanisme général de remise en cause du pacte, rappel des droits et intérêts de retard, a vocation à s'appliquer à la fraction correspondante. Aucun commentaire administratif ne l'a confirmé à ce jour.
Le texte exclut une fraction de la valeur vénale des titres, représentative de la valeur des biens concernés. Il ne dit pas comment déterminer cette fraction.
Rapporte-t-on la valeur des biens à la valeur brute de l'actif social ? Le passif de la société doit-il être ventilé et imputé sur les biens exclus ? Un yacht financé par emprunt et un yacht payé comptant produisent-ils le même effet sur les droits ?
Faute de texte, la doctrine envisage de transposer la méthode retenue pour les sociétés interposées, fondée sur la valeur réelle de l'actif brut. Elle relève dans le même temps que cette transposition ne règle pas le sort des dettes afférentes aux biens exclus.
Le retraitement doit pourtant être opéré dès à présent, pour toute transmission intervenue depuis le 21 février 2026, et la charge de la preuve pèse sur le contribuable.
L'engagement individuel de conservation passe de quatre à six ans.
L'allongement ne se réduit pas à une contrainte de liquidité pour les donataires. L'activité éligible doit être maintenue pendant toute la durée des engagements. Ce sont donc deux années de plus pendant lesquelles la société doit rester ce qu'elle était, et deux années de plus pendant lesquelles la preuve doit pouvoir en être rapportée. L'attestation de fin d'engagement que les bénéficiaires adressent à l'administration est reportée d'autant.
Pour un groupe qui envisage une cession partielle, une réorientation d'activité ou une restructuration, l'horizon change de nature.
Quels biens de la liste figurent à l'actif de la société transmise, et à l'actif de chacune des sociétés qu'elle contrôle. Quelle activité exerce, exactement, chacune de ces sociétés. Depuis combien de temps chaque bien est affecté, exclusivement, à cette activité. Ce que l'on est en mesure de prouver, et par quelles pièces. Quelle fraction de la valeur des titres sortira de l'assiette, et selon quelle méthode.
Ces cinq réponses conditionnent le montant des droits. Aucune ne se trouve dans le texte.
Depuis février 2026, une transmission Dutreil suppose un audit de l'actif de chaque société du groupe, engagé trois ans avant l'acte.
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