Un dirigeant s'apprête à apporter à une holding les titres d'une société qui détient, entre autres actifs, l'immeuble d'exploitation du groupe. Pour préparer l'opération, on a regardé, comme toujours, si la société était à prépondérance immobilière. C'était une question de coût : celui des droits d'enregistrement. Personne n'imaginait que cette même qualification puisse, désormais, décider de la validité même de l'apport.
C'est pourtant ce qui a changé. La loi du 25 juin 2026 de lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit dans le Code civil un article 1865-1 qui subordonne la cession des titres de ces sociétés à un formalisme renforcé, à peine de nullité. Le texte est court, il est entré en vigueur le 27 juin 2026 sans période transitoire, et sa singularité tient à ceci : c'est une règle de droit civil dont le déclencheur est une notion purement fiscale. Toute personne ayant cédé, apporté ou donné des titres d'une société détenant de l'immobilier depuis cette date a intérêt à s'assurer que son opération n'est pas fragilisée.
Pour désigner les sociétés visées, l'article 1865-1 ne crée aucune définition propre. Il renvoie à celle du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts, c'est-à-dire à la prépondérance immobilière telle qu'elle est retenue en matière de droits de mutation à titre onéreux.
Ce choix n'est pas neutre, parce que ce critère fiscal est trompeur pour qui le manie sans y prendre garde. Il retient les personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les titres ne sont pas négociés sur un marché réglementé, et dont l'actif brut total a été, au cours de l'année précédant la cession, constitué pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. Le seuil s'apprécie sur l'exercice qui précède la cession, non au jour de la signature, de sorte qu'une photographie du bilan à la date de l'acte ne dit rien de la solution. Il se calcule sur l'actif brut, sans que le passif vienne en atténuation, ce qui fait basculer dans le champ des sociétés lourdement financées sur leur immeuble. L'affectation de ce dernier est indifférente : un immeuble d'exploitation pèse dans le ratio au même titre qu'un immeuble de placement. Et la présence de participations dans des sous-filiales elles-mêmes immobilières impose de reconstituer le ratio en transparence, à travers plusieurs niveaux de détention, sur des comptes qui ne sont pas toujours arrêtés à la date de l'opération.
Il en résulte qu'une société d'exploitation, propriétaire de ses murs, peut relever du texte alors même que ni ses associés ni leurs conseils ne l'auraient spontanément qualifiée d'immobilière, et qu'à l'inverse une société que l'on croyait immobilière peut échapper au dispositif. La qualification, hier réservée au calcul d'un coût, décide aujourd'hui de la validité de l'acte, et elle ne se lit ni dans les statuts ni dans l'objet social : elle se démontre.
La cession doit être constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat au sens de l'article 1374 du Code civil, ou par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable dans les seuls cas où il y est légalement habilité. Cette dernière voie est étroite : elle suppose, en application du 2° de l'article 22 de l'ordonnance du 19 septembre 1945 et de l'article 59 de la loi du 31 décembre 1971, que l'acte constitue l'accessoire direct d'une mission comptable confiée au professionnel. Hors de ce cadre, l'intervention de l'avocat ou du notaire n'est pas une option de confort : elle conditionne l'existence de la cession.
L'objectif poursuivi est la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Jusqu'ici, les titres d'une société immobilière pouvaient se transmettre par un simple acte sous seing privé, voire par un mouvement de compte à compte, sans qu'aucun professionnel assujetti aux obligations de vigilance n'intervienne. Le législateur a refermé cette voie : les professionnels appelés à instrumenter ces actes agissent désormais sous l'empire des obligations de vigilance, de déclaration et d'information du Code monétaire et financier. Sont en revanche exclues du dispositif les cessions portant sur les parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier, déjà soumis à un encadrement propre.
Le texte vise « la cession », terme que le législateur n'a pas défini. La vente est à l'évidence couverte. Mais en droit des sociétés, la cession désigne traditionnellement l'ensemble des opérations emportant transfert de propriété des titres, et rien dans le texte ne paraît justifier de la cantonner à la seule vente. La donation, l'échange, l'apport en société, la mise en fiducie s'y rattachent naturellement, d'autant que la jurisprudence rendue en matière d'agrément assimile de longue date à des cessions tant les donations que les apports isolés.
L'enjeu est très concret pour les opérations patrimoniales et de restructuration. Un apport de titres à une holding en amont d'une transmission, un échange de participations dans la réorganisation d'un groupe, une donation-partage portant sur des parts de SCI : autant d'opérations qui n'étaient pas pensées comme des cessions et qui, si la société est à prépondérance immobilière, appellent aujourd'hui l'intervention d'un professionnel habilité. Seule la transmission universelle de patrimoine, celle qui résulte par exemple d'une fusion, échappe au dispositif, faute de constituer une cession isolée à un tiers.
C'est ici que le risque cesse d'être théorique. La nullité ne se contente pas de fragiliser un acte : elle efface l'opération, avec des conséquences qui se propagent bien au-delà du seul transfert de titres.
Le prix a pu être payé, la plus-value de cession déclarée et imposée, alors que la cession qui la fondait est réputée n'avoir jamais existé. Lorsque l'opération s'inscrivait dans un apport-cession placé sous report d'imposition, l'annulation de l'apport fait vaciller l'architecture même du report et peut réactiver l'imposition que le montage avait précisément différée. Une transmission familiale organisée autour de la cession peut se trouver privée de son socle, avec des effets en chaîne sur les donations et les équilibres entre héritiers. Et parce que la nullité est absolue, elle peut être soulevée par n'importe quel tiers justifiant d'un intérêt pendant les cinq années qui suivent l'acte : aussi longtemps que l'opération n'a pas été sécurisée, un associé minoritaire, un créancier ou un héritier écarté conserve la faculté de la faire tomber. Ce n'est pas un défaut de forme que l'on corrige à loisir, c'est une incertitude qui pèse sur le patrimoine pendant cinq ans.
C'est le point sur lequel l'incertitude est aujourd'hui la plus vive. L'article 1865-1 a été inséré dans le chapitre du Code civil consacré à la société civile. À s'en tenir à cet emplacement, il ne devrait pas atteindre les SAS, SARL ou SA à prépondérance immobilière, et la jurisprudence a déjà refusé d'étendre aux sociétés commerciales des dispositions logées dans ce même chapitre.
L'argument inverse est cependant sérieux. Le texte vise « la cession de parts sociales ou d'actions ». Or il n'existe pas de société civile par actions. La mention des actions ne s'explique que si le législateur a entendu viser l'ensemble des sociétés à prépondérance immobilière, sans distinguer selon leur forme. Deux lectures opposées coexistent donc, pour une même sanction en cas d'erreur, et la question n'est pas tranchée. Elle ne le sera vraisemblablement que par une décision de justice ou une prise de position de l'administration, c'est-à-dire pas avant plusieurs mois. Dans cet intervalle, chaque opération portant sur les titres d'une société commerciale à prépondérance immobilière se joue sans filet, et la seule manière de savoir si la vôtre exige le nouveau formalisme est de l'analyser pour elle-même, à la lumière de sa forme, de son actif et de la nature de l'opération envisagée.
Elles ne bénéficient d'aucune tolérance. L'entrée en vigueur ayant été immédiate, toute cession de titres d'une société à prépondérance immobilière intervenue depuis cette date sans acte authentique, sans contreseing d'avocat et hors du champ étroit de l'habilitation de l'expert-comptable est exposée à la nullité comme au refus d'enregistrement, ce dernier résultant du nouvel article 635-0 A du Code général des impôts, qui subordonne l'enregistrement à la présentation d'un acte conforme et rend, à défaut, la cession inopposable aux tiers.
Une régularisation est envisageable, mais elle n'a rien d'automatique et elle n'est pas sans danger. Reprendre l'acte sous une forme conforme peut, selon la manière dont l'opération est reconstituée, modifier sa date d'effet, faire apparaître une opération nouvelle là où l'on croyait n'en corriger qu'une, ou déclencher des conséquences fiscales que l'acte initial n'emportait pas, en matière de plus-value comme de droits d'enregistrement. Mal conduite, la régularisation coûte davantage que le manquement qu'elle prétend réparer, et ses choix sont difficilement réversibles. Elle suppose au préalable d'avoir établi avec certitude que la société relève bien du texte, sur le bon exercice et selon le bon mode de calcul, ce qui est précisément la question que la plupart des parties n'ont pas instruite pour ce qu'elle est devenue.
Le nouveau formalisme ne vise pas les seules SCI, mais toute structure dont l'actif est majoritairement immobilier au sens fiscal, y compris lorsque l'immobilier n'est pas son objet. Il ne vise pas les seules ventes, mais l'ensemble des opérations translatives, apports et donations compris. Et il ne laisse aucune marge en cas de manquement, sur une durée de cinq ans. Pour le dirigeant qui réorganise son groupe, l'investisseur qui restructure son patrimoine ou le non-résident qui détient un immeuble français au travers d'une société, la première question n'est pas de savoir comment régulariser, ni même quel acte adopter. Elle est de savoir si l'opération relève du texte, ce qui dépend d'une qualification fiscale que peu de contribuables ont vérifiée pour ce qu'elle est devenue, et dont dépend aujourd'hui la solidité de tout le reste.
Le cabinet d'avocat Lobe Law, spécialisé en fiscalité et en structuration à Paris, accompagne dirigeants, investisseurs et sportifs professionnels dans la qualification de leurs sociétés au regard de l'article 726 du CGI et dans la sécurisation de leurs opérations de cession, en France comme à l'international. Prenez rendez-vous.